Pieniężna zachęta najemcy do zawarcia (przedłużenia) umowy – czy najemca świadczy usługę?

Czy wypłata na rzecz najemcy przez spółkę jednorazowej kwoty z tytułu zachęty do zawarcia przez niego długoterminowej umowy najmu, stanowi usługę opodatkowaną podatkiem? Kwestię tą rozstrzygał NSA w wyroku z dnia 2 lipca 2013r. zdaniem Organu podatkowego wypłata wiąże się z usługą – opodatkowana obok samego najmu kwota podatku VAT.

Odmiennego zdania był WSA w Warszawie oraz NSA rozpatrujący skargę kasacyjna Ministra Finansów. Sądy administracyjne podzielając zdanie podatnika oparły się na wyroku ETS z dnia 9 października 2001 r. – C 409/98, w sprawie Commissioners of Customs & Excise v. Mirror Group plc. W orzeczeniu tym jednoznacznie stwierdzono, że najemca, który zobowiązuje się, nawet w zamian za otrzymanie płatności od właściciela, wyłącznie do zostania najemcą oraz do płacenia czynszu, nie świadczy usługi na rzecz właściciela nieruchomości.

Kluczowym pozostaje twierdzenie, że tylko wtedy gdy najemca świadczyłby usługę za wynagrodzeniem, jeżeli właściciel – uważając, że obecność najemcy w budynku zawierającym wynajmowane pomieszczenia zachęci innych najemców – miałby dokonać płatności tytułem wynagrodzenia za przeniesienie przedsiębiorstwa przyszłego najemcy do przedmiotowego budynku, takie zachowanie tego najemcy mogłoby zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług reklamowych.

Byłoby tak np., gdyby spółka, przy akceptacji najemcy, zdecydowała się na podjęcie odpowiednich działań marketingowych zmierzających do zawarcia umów najmu, np. z tak zwanymi kluczowymi najemcami, wynajmującymi znaczące powierzchnie w nieruchomości, o uznanej marce i prestiżu oraz dużej rozpoznawalności. W powołanym wyroku ETS wskazywał, że jeżeli z okoliczności sprawy wynikałoby, że przy przedstawianiu przez wynajmującego oferty najmu powierzchni użytkowej w nieruchomości (np. przez pośredników najmu nieruchomości, jak również w notatkach informacyjnych o danej inwestycji biurowej, w internecie czy też w prasie), najemca za tego rodzaju "zachętę" finansową godzi się na udostępnienie swego wizerunku (marki) w celu uatrakcyjnienia oferty najmu powierzchni użytkowej budynku wobec innych najemców – świadczy usługę reklamową (marketingową).

W przekonaniu NSA brak jakichkolwiek podstaw do zaakceptowania twierdzenia, iż wypłata "na zachętę" zawarcia umowy najmu pewnej kwoty pieniędzy, stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u. Sąd podkreślił, że opodatkowaniu VAT podlega świadczenie usługi, co w tym przypadku oznaczałoby świadczenie przez najemcę na rzecz wynajmującego. Samo zawarcie przez najemcę umowy najmu, z jednoczesną płatnością otrzymaną od wynajmującego, jeżeli nie towarzyszą mu inne działania lub zaniechania najemcy, nie stanowi świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT.

Odmienne poglądy spotkać można jednak w treści indywidualnych interpretacji podatkowych: m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 marca 2013r. nr IPPP2/443-1305/12-5/RR oraz z dnia 13 marca 2013r. IPPP1/443-100/12-2/AW.

Opłata za anulowanie rezerwacji a kwestie podatku vat.

Czasami zdarza nam się zmienić plany i jesteśmy zmuszeni anulować np. zarezerwowany pokoj hotelowy – postanowienia regulaminu/umowy mogą przewidywać uprawnienie do obciążenia podmiotu rezygnującego określoną opłatą. Czy w przypadku jeżeli rezygnującym jest przedsiębiorca, hotel (ale tez inny podmiot, u którego zarezerwowaliśmy usługę) wystawi mu fakturę vat, czy też obciąży go nota obciążeniową?

Zagadnieniem tym zajmował się ETS wskazując w wyroku z dnia 18 lipca 2007 r. w sprawie C‑277/05, że kwoty zapłacone tytułem zadatku w ramach umów dotyczących świadczenia usług hotelarskich podlegających podatkowi VAT, w przypadku, gdy klient skorzysta z uprawnienia do odwołania rezerwacji, a kwoty te są zatrzymywane przez przedsiębiorstwo hotelarskie, należy uznać za odszkodowanie ryczałtowe płacone w celu naprawienia szkody poniesionej w następstwie niewykonania umowy przez klienta, bez bezpośredniego związku z jakąkolwiek odpłatnie świadczoną usługą, które jako takie nie podlega opodatkowaniu.

W istocie, w opinii Trybunału zapłata zadatku przez klienta i zobowiązanie przedsiębiorstwa hotelarskiego do powstrzymania się od zawarcia umowy z osobą trzecią, która uniemożliwiałaby wykonanie zobowiązania zaciągniętego wobec klienta, również nie mogą zostać uznane za świadczenia wzajemne, ponieważ w tym przypadku obowiązek ten wynika bezpośrednio z umowy zakwaterowania, a nie z zapłaty zadatku. W ten sposób, gdy w wyniku rezerwacji przedsiębiorstwo hotelarskie świadczy uzgodnioną usługę, to w rzeczywistości wykonuje ono jedynie umowę zawartą ze swym klientem, zgodnie z zasadą dotrzymywania umów. W związku z tym przestrzeganie tego obowiązku nie może zostać zakwalifikowane jako świadczenie wzajemne wobec zapłaconego zadatku.

Przenosząc twierdzenia Trybunału na grunt polskiej ustawy stwierdzić należałoby więc, że w opisanej sytuacji nie dochodzi do świadczenia przez hotel na rzecz usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ani też do jakiegokolwiek zdarzenia wymienionego w przepisach ustawy o VAT (w szczególności w art. 5 tej ustawy). Jedynym prawidłowym posunięciem będzie wystawienie kontrahentowi noty obciążeniowej, która będzie miała charakter odszkodowawczy nie związany z usługą jaka miała zostać wykonana (stanowisko takie wyraził m.in. DIS w Warszawie w interpretacji nr IPPP1-443-1387/09-2/AS).